法律意见书： 《厂房租赁协议、转让协议的法律风险评估意见》

 

背景资料

为了进行题述协议的法律风险评估，贵司向本所律师提供如下文件资料：（略）

 

风险评估

一、关于《厂房租赁协议书》的法律风险评估

1．关于《厂房租赁协议书》主体、标的物合法性及权利负担；

根据贵司所提供的资料，上海徐行企业管理服务中心作为该厂房“红证”上载明的权利人，有权出租嘉定区永新路517号厂房，但是合同约定的厂房面积 为1200平方米，而“红证”载明的建筑面积为1573.32平方米，二者相差373.32平方米。此差异如果双反未另行达成协议，可能会引发纠纷。

此外，双方在《厂房租赁协议书》中仅原则约定“甲方有权将租赁物出租给乙方使用，保证乙方承租后行使正常的使用权”，而未曾让出租方书面告知该 厂房是否存在抵押、如存在抵押其设定抵押的时间、是否经抵押权人同意出租等。我们认为出租方应该在合同中对厂房是否存在抵押等权利负担作出更为明确的说 明，并且为了慎重起见，贵司还应该对厂房的权利负担情况加以调查，否则，可能存在因抵押权等实现而影响贵司使用厂房的法律风险。

因此，建议日后在签订类似合同时对此加以特别注意。

2．关于《厂房租赁协议书》内容的合法性、全面性；

经审查，该合同条款的各项约定没有违反法律的强制性规定，因此应该不存在无效的情况；

该合同具备租赁合同一般应该包括的条款，对于应该作出约定的事项均有约定，比较全面。但是，为了方便解决日后可能出现的目前未曾预见的纠纷，给贵司经营发展创造便利条件，建议增加如下条款：

(一)合同目的；

(二)合同解除；例如，甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方有权书面通知甲方解除本合同，如果给乙方造成损失的，甲方应当赔偿损失：

（1）甲方未按时交付厂房，经乙方催告后10日内仍未交付的；

（2）甲方交付的厂房不符合本合同的约定，致使不能事项租赁合同目的的，或者甲方交付的厂房存在缺陷，危及乙方安全或者不符合乙方生产要求；

(三)合同终止；例如,甲乙双方同意有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任：

（1）该地块的土地使用权被依法提前收回的；

（2）由于不可抗力，该厂房毁损，灭失或者成为危险、不适合生产的厂房；

（3）乙方拟设立的企业未或获得批准的；

（4）其他甲乙双方协商一致终止合同的情形。

此外，为了便于确认重要通知的送达地址及解决纠纷的方便，建议日后签订合同时在签署栏处载明双方的法定代表人、联系地址、电话、传真甚至帐户等信息。

 

二、关于《厂房转让协议》的法律风险评估

1．关于《厂房转让协议》主体、标的物合法性及权利负担；

(1)《厂房转让协议》载明出让方为嘉定区徐行镇小庙村民委员会（原产证户名：上海盛欣海电器有限公司），但贵司提供给本所律师的“红证”上载明 的权利人为上海徐行企业管理服务中心，据目前所知信息，本所律师无法确认嘉定区徐行镇小庙村民委员会是否为拟转让厂房的合法权利人，否则《厂房转让协议》 存在因嘉定区徐行镇小庙村民委员会可能无权转让而效力待定的法律风险，建议调查确认。

(2)《厂房转让协议》载明拟转让的厂房及配套设施等地址为徐行经济城工业区内永新路1138号，但“红证”载明的地址为嘉定区永新路517 号，而《房屋土地测绘技术报告书》中载明的地址为永新路208号。根据上述信息，《厂房转让协议》标的物约定不明确，存在因此无法实际履行的法律风险，强 烈建议双方书面加以明确。另外，为确保贵司实现交易目的，建议办理公证手续。

(3)根据贵司提供的信息，拟转让厂房目前仅持有“红证”，即厂房的土地使用权属于集体土地使用权，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规 定，该厂房不得转让。因此，《厂房转让协议》因违法法律规定，涉及厂房转让部分的约定目前尚不能生效。结合《厂房转让协议》的内容及双方的意图，该协议应 属于双方转让该厂房的意向书，其生效条件为嘉定区徐行镇小庙村民委员会通过国有土地租赁方式取得国有土地使用权并办理好新的《上海市房地产权证》（“绿 证”）。因此，《厂房转让协议》还存在因出让方无法办理“绿证”而无法履行的法律风险。

(4)同本意见书第一部分所述，《厂房转让协议》中存在拟转让厂房设定抵押等权利负担而影响贵司实现交易目的的法律风险。

2．关于《厂房转让协议》内容的合法性、全面性；

可能因为《厂房转让协议》仅为双方的转让意向，所以比较简单，仅对主要条款作了原则性约定。

就内容的合法性而言，已经约定的条款基本符合法律规定。但争议解决条款属于约定不明，无法达到双方选择仲裁或者诉讼解决纠纷的目的。如实际发生争议，如不能事后另行达成明确的仲裁协议，则争议只能通过在被告所在地的法院诉讼解决；

就条款全面性而言，建议增加厂房转让税费承担、合同变更、合同终止条件、合同解除条件等条款。

 

法律依据（略）